3.9 出租辦公樓的租價(jià)要含水電費(fèi)嗎

案例背景

甲公司為增值稅一般納稅人，2021年3月，該公司將1000平方米的辦公樓出租給乙公司，該辦公樓是甲公司在2015年取得的。“營(yíng)改增”后，房屋出租屬于增值稅的應(yīng)稅行為，同時(shí)涉及水電等費(fèi)用的處理問(wèn)題。目前，甲公司與乙公司簽訂了一份房屋租賃合同，約定租金為每月每平方米160元（含水電費(fèi)）每月供水的水量為1500噸，水的購(gòu)進(jìn)價(jià)格為每噸1.28元每月供電7000度，電的購(gòu)進(jìn)價(jià)格為每度0.45元。購(gòu)進(jìn)的水電均可取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

問(wèn)題：水電和房屋如何核算有利于減輕增值稅負(fù)擔(dān)？

案例分析

甲公司的辦公樓取得于全面“營(yíng)改增”前，出租可以采用簡(jiǎn)易計(jì)稅的方式。

租賃行為應(yīng)納增值稅=160 000×5%=8 000（元）

甲公司銷(xiāo)售水電不單獨(dú)計(jì)價(jià)，且采用了簡(jiǎn)易計(jì)稅的方法，購(gòu)入的水電進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣，需作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。

購(gòu)進(jìn)水電對(duì)應(yīng)的增值稅=1500×1.28×11%+7000×0.45×13%=620.7（元）

增值稅合計(jì)=8000+620.7=8620.7（元）

籌劃方案

由于水電費(fèi)占銷(xiāo)售額的比重較小，因此可以考慮將銷(xiāo)售水電與租賃辦公樓分開(kāi)核算，即甲公司與乙公司簽訂水電銷(xiāo)售合同和辦公樓租賃合同，分別核算水電收入和租賃收入。水電價(jià)格參照市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)水每噸1.8元，電每度0.7元辦公樓租賃價(jià)格定為每月每平方米154元。當(dāng)月取得租金收入共計(jì)154 000 元，水費(fèi)收入為2700元，電費(fèi)收入為4900元。

租賃辦公樓采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：

增值稅合計(jì)=154000×5%+2700×11%+4900×13%-620.7=8013.3（元）

節(jié)稅金額=8620.7-8013.3=607.4（元）

法律依據(jù)

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)），一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

案例總結(jié)

雖然全面“營(yíng)改增”已經(jīng)過(guò)去一段時(shí)間，但是很多“老項(xiàng)目”的存在使得不同計(jì)稅方式的選擇對(duì)增值稅產(chǎn)生較大影響。納稅人在遇到諸如此類(lèi)的問(wèn)題時(shí)，要根據(jù)自身情況進(jìn)行測(cè)算，找到有利的計(jì)稅方式。