01房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算介紹

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)計(jì)核算，在實(shí)際工作中并不是像其他企業(yè)那樣是按照會(huì)計(jì)年度進(jìn)行損益的核算，其經(jīng)營(yíng)成果只能是一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工，驗(yàn)收合格、交付使用以后，才能進(jìn)行該項(xiàng)目的決算。這個(gè)時(shí)候才能結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本支出，計(jì)算經(jīng)營(yíng)成果。

平時(shí)發(fā)生的成本費(fèi)用支出一般在“開(kāi)發(fā)成本”科目核算。收到的預(yù)付款，在“預(yù)收工程款”科目核算。

02開(kāi)發(fā)成本核算的內(nèi)容

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)：

指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。

2、前期工程費(fèi)：

指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。

3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指：

土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。

4、建筑安裝工程費(fèi)：

指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。

5、配套設(shè)施費(fèi)：

指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車(chē)棚、公廁等設(shè)施支出。

03賬務(wù)處理

公司前期工程準(zhǔn)備，產(chǎn)生一些支出，比如:勘測(cè)費(fèi)用、文物保證金（確保挖到文物要匯報(bào)）、設(shè)計(jì)費(fèi)用、人員工資、等等帳務(wù)處理。

1、勘測(cè)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用支出

借：開(kāi)發(fā)成本--前期工程費(fèi)

貸：銀行存款等

2、支付文物保證金（確保挖到文物要匯報(bào)）

借：其他應(yīng)應(yīng)收款--文物保證金

貸：銀行存款等

3、人員工資

（1）支付工資時(shí)

借：應(yīng)付工資

貸：應(yīng)交稅金--個(gè)人所得稅

貸：現(xiàn)金

（2)月末，工資分配時(shí)

借：管理費(fèi)用--工資（管理部門(mén)）

借：銷(xiāo)售費(fèi)用--工資（銷(xiāo)售部門(mén)）

貸：應(yīng)付工資

04成本、收入核算的賬務(wù)處理

成本、收入核算的賬務(wù)處理

1、收入的核算

（1）收到首付款、按揭貸款時(shí)

借：現(xiàn)金（或銀行存款）

貸：預(yù)收帳款--預(yù)售房款

（2）商品房完工交付使用后

借：預(yù)收帳款--預(yù)售房款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

（3）同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)收入

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

貸：本年利潤(rùn)

2、成本的核算

（1）商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的支出

借：開(kāi)發(fā)成本--土地、前期、基礎(chǔ)設(shè)施、建安費(fèi)等

貸：銀行存款等

（2）商品房完工交付使用后

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

貸：開(kāi)發(fā)成本

（3）結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售房屋成本

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

（4）同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：本年利潤(rùn)

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

注意：這是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)特殊性，是先產(chǎn)生成本，后有收入，與工業(yè)企業(yè)是不同的，有的房地產(chǎn)項(xiàng)目還牽涉幾個(gè)會(huì)計(jì)年度，又不能估計(jì)收入，所以在項(xiàng)目未對(duì)外出售之前，都是先計(jì)入（開(kāi)發(fā)成本的）。

1、發(fā)生的費(fèi)用按照部門(mén)分類(lèi)：

借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

管理費(fèi)用

貸：現(xiàn)金（銀行存款）

2、發(fā)生的與項(xiàng)目有關(guān)的土地，土地征用費(fèi)，拆遷費(fèi)，前期工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)屬于直接費(fèi)用，可直入成本。

借：開(kāi)發(fā)成本--基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

開(kāi)發(fā)成本--前期工程費(fèi)

開(kāi)發(fā)成本--建筑安裝工程費(fèi)

開(kāi)發(fā)成本--土地款及費(fèi)用

貸；銀行成款（現(xiàn)金）

發(fā)生的費(fèi)用和成本，即使到了月末也不結(jié)轉(zhuǎn)，年末也不用結(jié)轉(zhuǎn)，平時(shí)在資產(chǎn)負(fù)債表的存貨里顯示（如果是對(duì)外出售的，就在存貨里顯示，如果不是，做固定資產(chǎn)的，就應(yīng)該用在建工程了），損益表當(dāng)然也不用顯示開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本的數(shù)據(jù)，等對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)，按照預(yù)計(jì)的收入與實(shí)際銷(xiāo)售收入的比例，來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本。